◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


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2017年11月13日月曜日

動かないほうがよい、こともある

アパート経営を10年ほど続けてきて、感じたことがあります。

それは、良くも悪くも、
家主が動くと、何かが起こる。。。
ということです。

これは、数値化して表現するのは難しいのですが、
家主が物件に関して行動したり・考えたりすると、
見えない空気の流れ?気?みたいなものが、家主の周囲に生じ、
物件や管理会社などの関係者も、
その流れに巻き込まれていく、ということを、肌で感じます。

はぁ?アホか。
と思う人もいるでしょうが、少なくとも私は感じちゃいます。

まぁ、これまでも、
車を走らせていたら、アパート(建物)から声を掛けられたような気がして、
その物件のことを考えていたら、
その数か月後には、その物件が売りに出され、私が買うことになった。。。
なんてこともありますので、
こういう見えないチカラ的なことには、私は結構敏感に反応します。


とはいえ、私じゃなくても、
ここ10年ほどの間にアパート経営を始めた意欲的な方は、
空室があれば、それを埋めるために、自ら何かしら行動していると思います。

例えば、
・アクセントクロスを施工する
・モデルルームを作る
・ちょっとした飾りを置いてみる
・手作りのマイソクを用意する
・建物の管理状態を良好に保つ
・最新の設備を導入する
・インターネットを無料にする
・洗面やキッチンの扉にシートを貼る
・浴室の一面にシートを貼る
・ネット経由での物件情報閲覧者数を確認する
・管理会社へ手土産を持って行く
など、様々な工夫を凝らして物件を素敵にお化粧したり、
管理会社とのコミュニケーションを深める努力をしていると思います。

こういう行動を家主が起こすと、
ある程度頑張った時点(沸点を超えた、と表現した大家さんもいます)で、
空室が埋まり始め、満室が見えてきます。

これは、行動による良い影響ですね。


でも、良い影響ばかりではなく、
好ましくない影響が出始めることもあります。

例えば、物件へ足を運んだ際に偶然出会った入居者さんから、
設備に不具合があることを教えられたり、
共同灯が切れているという連絡が入居者から管理会社へ入ったり、
最悪の場合は、退去が発生するなど、
大小さまざまなトラブルが発生することがあります。


ということで、さいきんの私は、
相変わらずDIYをしたり、
管理会社へ顔を出したり、
物件へフラりと行ってみたり、しているのですが、
できるだけ波風を立てないように、静かに行動するように、心掛けています。

DIYの最中に入居者さんに出会っても、
さいきんでは、職人であるかのように振る舞い、
ヘタをすると、挨拶すらしないこともあるほどです^^;

管理会社でも、空室が無い場合には、
仕事の邪魔をできるだけしないように努めています。


そんな感じでアパートを経営してみたところ、
なんと、入居状況がかなり良くなっちゃいました。

物件ごとの入居状況を久々に整理してみたところ、
住居物件については、満室になってました。

■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□
◆個人所有建物
・鶴来アパート→→→→→→→8室入居/全8室(満室)
・鶴来テナント→→→→→→→1室入居/全1室(満室)
・金沢アパート・テナント→→7室入居/全7室(満室)

◆法人所有建物
福井アパート→→→→→→→→→9室入居/全9室(満室)
福井テナントビル→→→→→→→4室入居/全7室(3室空き)
寺井アパート二棟→→→→→→→8室入居/全8室(満室)
小松八幡アパート→→→→→→→8室入居/全8室(満室)
小松今江アパート・テナント→→20室入居/全20室(満室)
金沢40億年ビル→→→→→→→7室入居/全7室(満室)
GOHTEI→→→→→→→→→解体中

◆法人所有土地
高岡駐車場→→→→→→5台契約/全6台(一枠空き)
金沢土地→→→→→→→コインパーキング借上げ中(満室)

◆購入・建築予定
小松アパート→→→→→全8室
野々市アパート→→→→全12室
小松今江新築1→→→→全6室
小松今江新築2→→→→全8室
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福井のテナントビルの入居状況が思わしくありませんが、
金沢と同様に、新幹線開通による繁華街の興隆に期待し、
原状維持でボチボチやっていきます。
が、実は、これは売却が決まっちゃいました^^;

3階のお部屋は、かなり綺麗に作り込んだので、
ここだけでも入居が決まってほしいですが、
何だかなぁ。。。って感じです。

本当なら、この物件に関しては、頑張って行動すべきなんでしょうが、
売却までに空室が増えるのも嫌なので、
やはり、現状維持って気分です。


それと、物件を一覧にしてみて思ったのが、
物件を売却してきたら、規模が小さくなってた!?
ってことです^^;

法人では、次の決算で消費税還付をやってみたいので、
今期中に物件を買いまくり・建てまくり、
課税仕入れをできるだけ大きくしなきゃいけません。

というわけで、どんどん行きますよー☆


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今回も最後までお付き合いくださり、ありがとうございました☆

では!

ばいしゅー^^

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