2015年8月5日水曜日

同意書、もらって来ましたんで大丈夫です!

毎日、暑いですねー。
こんな日が続くと、リフォームしたくなくなっちゃいますよ。


さて、先日、次に購入予定の物件に関し、
二名いる売主さんA氏・B氏の一方(B氏)に保佐人が必要とのことで、
家裁での手続き云々で2ヶ月ほど時間が掛かる、ってことを書きました。

こちらです → http://shiroiyama.blogspot.jp/2015/07/blog-post_26.html


ところが、その後、健常者である売主さん(A氏)から、こんな提案がありました。


B氏の法定相続人から、売買に関する同意書を貰ってきたので、もう大丈夫です。
保佐人を立てて正規の手続きを踏む場合は、時間と費用が掛かるし、
保佐人を立てない場合は、司法書士さんが手続きしてくれないので、
保佐人を立てず、売買しませんか。


ですって。

ん???


よくわからないので、詳しく聞いてみると、
B氏の持ち分については、売買契約(手付金納付)と同時に、
司法書士ではなく、私への移転登記をA氏自身が行い、
決済時に、A氏の持ち分について、司法書士の手によって移転登記させてもらえないか?
という内容でした。


ちなみに、私は、A氏の言う『診断書』を見ていないので、
B氏に保佐人が必要かどうかは知らない、という立ち位置で状況を見ていますが、
この状態で、仮にA氏の提案どおりに物件を購入した場合、どうなる可能性があるのか。。。


なんだか、宅建の試験に出てきそうな事例ですが、
A氏の言う『診断書には、保佐人が必要だと書いてある』ということが事実であれば、
B氏は売却に関する意思表示ができないので、
A氏が売買契約書に勝手に署名・捺印するなどして売買契約を交わした場合には、
将来的に、誰かが『B氏の行為能力の欠如』に関して横槍を入れた場合には、
売買契約が無効となり、ひいては移転登記が抹消・・・なんていう悲惨なことになるかもしれません。
※A氏の行為は、有印私文書偽造にも当たりそうですね^^;


まぁ、A氏はB氏の法定相続人からの同意書を用意した、とのことなので、
その法定相続人が反旗を翻す可能性は低いかもしれませんが、
それが絶対に無いとは言えないし、法定相続人が死亡したら・・・とか、
やがて後見人が付き、今回の物件売却の事実をほじくり返したら・・・など、
将来的に契約無効・移転登記抹消となるリスクが脳裏をよぎります。


しかも、もっと衝撃的だったのは、
仮に裁判で争った結果、契約無効・移転登記抹消となった場合、
移転登記抹消手続きと売買代金との交換は同時に行われるらしいのですが、
売主が、当初の代金決済時に受け取った金銭(仮に3,000万円)を散財し、
判決時に僅かな金銭(仮に300万円)しか持ち合わせていない場合には、
移転登記抹消手続きと、その300万円とを交換することになる。。。Σ( ̄ロ ̄lll) ガビーン


コレ、まじっすか?



要するに、散財したモン勝ち、みたいなことですよ。


売主は、契約無効・移転登記抹消によって物件をタダ同然で取り戻すことが可能!
ってことになっちゃうらしいんです。。。


そして私には債務だけが残る・・・みたいなね。


コレって、あかんやん。。。


なんていうことを考えながら銀行さんとも話したのですが、
やはり、こういう案件の場合、融資は出せないそうです。

ここまで書いた内容を稟議書に書いて本部へ投げれば、絶対に通らないので、
無理に通そうと思えば、支店長の独断で・・・ということになるようです。

流石に、この案件に関して支店長の首を掛けていただく訳にもいかないので、
売主さんには、仲介業者を通じて『保佐人を付けてください』とお願いしました。


という訳で、半年で三物件の取得は達成できませんでしたが、
まだまだ食欲旺盛なので、これからも物件をガツガツと探して行きますよ☆


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