2014年12月3日水曜日

結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(後半)

連載記事のつづきです。
私の不動産賃貸業に対する考え方の変化について書いています。


ちょっとだけ、昨日のおさらいをします。


私は、これまで、
地方で、入居率の低い物件を安く購入し、手直しして入居率を改善させ、ずっと保有し続ける
という運営方法を採ってきました。


でも、この方法を続けていると、
借り入れの返済が続く間は、入居率の高低にかかわらず、思ったほど手元に現金が残らないい。。。
という何とも悲しい状況になると思います。


そんなことを思いながら不動産賃貸業を続けていると、
いったい何のために満室経営を目指しているのだろうかと思案してしまうなど、
モチベーションを維持するのは結構難しく、悶々とした日々を過ごすこともありました。


そんなうだつの上がらない日々を過ごした矢先に、前述の大型マンションの売却が成立しました。。。


たぶん、リフォーム云々な記事を書いたときより、ランキングがUPしているはずです。
チェックしてみてください!
100位前後だった嬉しいなぁ

不動産投資 ブログランキングへ


さてさて、物件売却のお話しですが、
実は、この物件売却の結果、一年弱の間(購入と売却を一年以内に行いました)に、
数字の上(売買価格の差額)ではありますが、○千万円の利鞘が得られることになりました。


このときの物件売却では、
売却した理由となった前所有者との係争や、
売却後に勃発した新所有者との係争など、
大きな精神的苦痛を味わいました(未解決なので、今も苦しみがあります)。


そんな大きな苦痛を味わった物件売却ではありましたが、
また次の物件を買おうと思わせてくれるほどの大きな学びがありました。


それまで、
買った物件は、保有し続け、家賃収入で借り入れを返済しつ、キャッシュフローを得続ける。そのために、高利回りの物件を探すんだ!
と思っていた私は、これ以外に正解は無いと思い込んでいました。


もちろん、私の周囲には、物件を売却してきた大家仲間がいますし、
彼らから、物件を売却する・売却したという話しも聞いていました。


でも、心のどこかで、『自分は売らないぞ』と思っていました。


ところが、半ばやけっぱちではありましたが、
物件を売却して大金を手にした途端、
これまで歩んできたうだつの上がらない憂鬱な視界がパッと開けたような感覚を覚えました。


これまで高利回りの物件を追い求めて来たものの、
いざ蓋を開けてみると、税金など何やかと支払いに追われ、思ったほどの手残りが得られなかった。

これが不動産賃貸業の本当の姿なのだ!

と感じていた私は、
物件売却によって、
ただひたすらに・目的もよくわからないまま満室経営を目指して歩んできた薄暗く憂鬱な道のりの先に、
ようやく、一筋の明りを見つけたのです。


出口戦略


不動産投資の世界ではよく目にする言葉ですが、
実は、私は、当初の4年間は不動産賃貸業の出口を全く考えていませんでした。


ただ、私なんぞが出口戦略を語れる訳がないので、
例えば、猪俣淳さんの書籍などで勉強しなきゃな。。。

誰も書かなかった不動産投資の出口戦略・組合せ戦略 改訂版


とにかく、不動産賃貸業を志した頃は、
とにかく何とかしてアパートを一棟買おう!
と考えてばかりいたため、
買った物件を最終的にどうするのか?を考えていませんでした。


その結果、物件を買ったはいいけれど、
満室でも、空室でも、どっちにしても手残りが少ない
って、いったいどういうことや!頭痛いわーー!!
と思っていました。


でも、物件を初めて売却し、
あれ?物件って、売ってもイイんだ!?
って、正直に思ったんです。


そして、
あ、今までの孤独な頑張りは、こういう形で報われることもあるんだな・・・
と、思ったんですよ。


それ以来、ネット上で物件を検索するときには、
表面(画面)上の『満室想定利回り』の高低だけで物件をフィルタリングすることはなくなりました。


例えば、3~5年間保有した後、購入価格と同額で買ってもらえそうな物件であれば、
購入時の満室想定利回りが12%だとしても、悪くないかもしれない
と思えるようになったのです。


実際にこの考え方を持って物件検索すると、特に引っ掛かってくるのは、
築10~20年程度のRCか重量鉄骨の物件になると思います。


この程度の築年数であれば、
高い入居率を維持していれば、数年間の運用益を得た後に、
購入時の価格とほぼ同額で、場合によってはより高額で、
買ってもらうことができます。


最近も、満室想定利回りの高低にこだわらず、数年後の売却を踏まえて物件を見ていたところ、
面白そうな物件がネット上に残っていました。


地方のRC物件なのですが、
築16年・入居率7割程度で、満室想定利回りは12.5%程度でした。


これまでの感覚であれば、
利回り15%程度になるような指値を入れ、撃沈すればまた次の物件を探す・・・
という感じになっていた物件でした。


でも、購入後にテコ入れして満室にし、数年間は運営に力を入れ、
その後に誰かに買ってもらうという戦略が手に取るように見えたため、
仲介業者さんに、『幾らであれば買えますか?』と正直に伝え、
ほんのちょっとの値引きだけで買付申込を書かせていただきました。


融資も無事に審査が通り、
25年&変動1.5%というほぼ希望通りの好条件で貸してもらえることになりました。


ちなみに、このRC物件には、売買情報掲載後の約一年の間に、
ドギツイ指値が度々入っていたそうです。


それらの購入希望者さんにしてみれば、
『田舎で、入居率7割程度のくせに、満室想定利回りが12.5%なんてアホか!』
という具合だったのでしょう。


私も、一年前の情報掲載直後に本物件を知っていたら、
過激な指値を入れ、玉砕していたかもしれません。


なお、築古・高利回り物件は、
現金を毎月生み出すキャッシュマシーンとして保有するのは、
全然ありだと思います。


でも、いつか売却するかもしれない・・・という視点を持って物件検索すると、
利回り星人には見向きもされず、ネット上に晒され続けている物件が、実はお宝物件だった!?
なんてことがあるかもしれません。


ネットで物件を検索する際には、
これまでは利回り重視だったという場合には、
ぜひ、将来の売却可能性を踏まえて物件情報を検討してみてください。


以上です。
長々と書きましたが、リフォーム云々という話しよりはお役に立っていると嬉しいです。


というわけで、こんな話しもたまには聞きたいぞ、という場合はぜひ応援クリックをお願いいたします。

不動産投資 ブログランキングへ

4 件のコメント:

  1. 問題は12%で将来的に“売れる”かどうかですね。

    返信削除
    返信
    1. 確かにそれは言えますね^^;

      削除
  2. とても大変興味深いお話です。また聞かせて下さい。m(__)m

    返信削除
    返信
    1. 先日もどうです。 またお会いしましょう。

      削除