2014年12月2日火曜日

結局お金が残らない---約4年間の賃貸経営の感想(前半)

このブログは、大人気のブロガーさん等が上位を占めているランキング戦に、一応参加しています。


しかし、
・私の記事自体が面白くないとか、
・セルフリフォーム自体が下火?になりつつあるとかで、
記事を更新しても、ランキングは寂しいままです。ガーーン

完全に時代の流れに取り残された感があります。。。


実際のところ、いま何位くらいかというのは、
下のバナーをクリックしていただけるとわかるのですが、
おそらく、120~140位辺りを行ったり来たりしていると思います。

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そこで、今回はリフォーム云々ではなくて、
不動産投資に関する現在の私の考え方の変化について書いてみます。


私は、一棟アパートや一棟マンションを買い始めて4年ほどになりますが、
つい最近までは、

買った物件は、保有し続け、家賃収入で借り入れを返済しつ、キャッシュフローを得続ける。そのために、高利回りの物件を探すんだ!

という考えを持っていました。


だけど、今は、

保有している間は、家賃収入で借り入れを返済するのは当然だけど、数年後の売却によって利益が得られそうであれば、現状の満室想定利回りがそれほど高くなくてもイイじゃん。

という考えに変わっています。


この考えの変化は、
昨年末、意に反してではあったのですが、
大型マンションを売却してみての実感によるものです。


というのも、不動産賃貸業を始めると、
当然のことながら、高い入居率を目指すと思います。


でも、購入した物件が、高い入居率に達し、それを維持していると、
少なくとも室内の修繕を行う機会が少ないため(←外回りの修繕費は別です)、
家賃収入を多くもらえる一方で、計上できる経費が少ないのです。


その結果、決算書の数字上は大きな所得が発生してしまい、
たくさんの所得税を納めることになります。


一方、入居率が低い状態の物件を保有すると、
家賃収入が少ないので、所得も少ないですが、
空室対策という名目で、室内をリフォームすることになると思います。
※私の浅い経験における話しなので、リフォームは安く済ませる!と思う方もいるはずです。


そうすると、たくさんの所得税を納めずに済む一方で、
リフォーム代として出費してしまうため、
借り入れを返済した後にはキャッシュがあまり残らない。。。ということになります。


また、固定資産税・都市計画税は、家賃収入の大小にかかわらず、
胴元(お役所)に毎年支払わないといけません。

しかも、地方の物件は、
都会の物件と比較すると、
家賃収入に大きな差があるにもかかわらず、固都税(特に建物部分)・損害保険の負担額はそれほど変わらないため、
収入に対して固都税・保険料が割高であるといえます。



さて、以上の話しを、キーワードだけでまとめると、

  • 高い入居率だと、収入は大きいが、リフォームの機会(経費)が少ないため、税負担が多く、手残りが少ない
  • 低い入居率だと、収入は小さいのに、リフォームの機会(経費)が多いため、出費が多く、やっぱり手残りが少ない

という感じになろうかと思います。


これが、不動産賃貸業を約4年間経験したうえでの素直な感想です。


私は、これまで、
地方で、入居率の低い物件を安く購入し、手直しして入居率を改善させ、ずっと保有し続ける
という運営方法を採ってきました。


でも、この方法を続けていると、
借り入れの返済が続く間は、入居率の高低にかかわらず、思ったほど手元に現金が残らないい。。。
という何とも悲しい状況になると思います。


そんなことを思いながら不動産賃貸業を続けていると、
いったい何のために満室経営を目指しているのだろうかと思案してしまうなど、
モチベーションを維持するのは結構難しく、悶々とした日々を過ごすこともありました。


そんなうだつの上がらない日々を過ごした矢先に、前述の大型マンションの売却が成立しました。


明日に続きます。

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