◆◇◆特集記事◆◇◆

水戸大家さんに物件を売ってもらったらトラブった

(1)序章
(2)再燃
(3)ここまで言っちゃうヨ
(4)フカし契約をスルガ銀行にチクってみた
(5)フカし契約の件を金融庁に報告してみた
(6)収用価格が判明しました!
(7)聞こえちゃったんだよね。思い出したわ。

コインランドリーって、どんなんなん?

◆第1章◆ コインランドリーを選んだ理由と、その入り口
◆第2章◆ 運営に必要なコスト
◆第3章◆ 二通りの方法を検討
◆第4章◆ 仕入れた機器と価格
(coming soon!)◆第5章◆ 機器のメンテナンス
(coming soon!)◆第6章◆ 売上予測と売上推移の傾向
(coming soon!)◆第7章◆ 売上アップのアイデア
(coming soon!)◆第8章◆ コストダウンのアイデア
(coming soon!)◆第9章◆ あぁ~~、完全にアウトだね
(coming soon!)◆第10章◆ コイランドリーに対する私の考え

下水漏出の大惨事!助けてくれー!!

前編:下水漏れ事故、勃発!
中編:問題解決かと思いきや!?
後編:鉄壁の守りを打ち砕く!

インターネット無料化工事


◆1物件目(1)

◆2物件目(1)
◆2物件目(2)
◆2物件目(3)
◆2物件目(4)

◆3物件目(1)
◆3物件目(2)
◆3物件目(3)
◆3物件目(4)

◆4物件目(1)

◆5物件目(1)
◆5物件目(2)
◆5物件目(3)

2017年7月24日月曜日

宅配ボックスを作れるか?

毎日、暑いし、ジメジメしてるし、ほんっとうに暑苦しいですよね。

でも、石川県は、昨晩から念願の雨が降っております。

空気も少し冷たく感じられ、前日よりは過ごしやすいのですが、
猛暑の前の静けさ…という感じがしてなりません^^;



さてさて、話しは変わりまして、
大家さんといえば、懇談会が大好き、ですよね~。

という訳で、昨日、5名の勇者の集いに混ぜてもらい、暑い情報交換を行ってきました。


ちなみに、ぷれさんと沖縄Mさん以外の三名は、
この日が初対面の方々でした。

私は、普段は人前に顔をあまり出さないようにしているので、
身近に投資家さんてたくさんいらっしゃるんだなぁ。。。としみじみ。


ところで、この懇談会でちょろっとだけ出た話題として、
『宅配ボックス』
がありました。

まだ駆け出しの商品なので、価格が高いんだそうです。

例えば、こんな商品であれば172,800円


ちょっと、ためらっちゃう価格ですよねぇ。

一昔前のインターネット無料化工事の工事費みたいです。


今回の懇談会に参加していたKさんは、
最近、ご自身の物件に宅配ボックスを設置したらしいのですが、
『設備としては良いけど、値段が高いんだよねー』
と仰っていました。


というわけで、DIYにチャレンジしてみようと思います。


うまく作れたら、記事にして紹介しようと思います^^


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※もう壊す方向で心が動き始めちゃいました^^;

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ばいしゅー^^

2017年7月22日土曜日

新たな投資手法を模索中。。。

住居の賃貸業を続けてきて、早くも7~8年経ちました。

当初に比べると、売り物件の利回りが低くなり、
中古アパートの魅力が小さくなってきています。

とはいえ、融資が少し引き締め気味になってきたので、
物件価格が少しずつ下がってくるのかな?
と思ってはいますが、こればっかりはどうなるかわかりません。

ただ、物件購入を商品の仕入れと捉えると、
仕入れの無いまま走り続けた場合、
やがて、売却する玉が切れてしまい、
賃貸業を継続できなくなっちゃいます。

そこで、どうにかして利回りの高い賃貸業を確立できないかと、
模索しているわけです。

とりあえず、いま、試しにアパートの新築を考えています。

普通に建てたら表面利回り9~10%のところ、
新たな試みによって、14~15%になりそうな案件です。

もっと上手く建てられれば、20%超えも可能なんじゃないかと思いますが、
まずは一棟目で試してみようと思っています。


そして、昨日、友人(不動産業者)とのミーティングでも、
面白そうな投資話しを聞けました。

この友人は、以前から、この手法が『良いよ、良いよ』
と言っていたのですが、
本人が実践していないので、いまひとつ信じられなかったのですが、
どうやら、いい加減な話しではないんじゃないか?と思ってきました。

何故なら、その物件の賃貸物件情報があまり無いから。。。

存在しない。。。ということではなく、
借り手が付いてしまっているから、掲載されていない、ということのよう。

残っていたとしても、結構古いものが多い。

GOHTEIをぶっ壊し、
やるのかもしれないし、やんないかもしれない。

うーーん、解体、建築、諸々の見積りを確認してから、
また考えよう。

と言いつつ、パソコンをカチャカチャし、
測量図上に上物を配置して妄想を膨らませてみたりして。。。

さて、どうなることやら。


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※スゲー建物なんですがねぇ。勿体無いなぁ。。。

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2017年7月21日金曜日

アパートローンの金利選択

昨日、GOHTEIにて解体業者の営業マンをしている知人と、
解体費用についてゴニョゴニョと話してきました。

もしかすると、ぶっ壊して太陽光パネルを置くかもしれません。

次は、パネル設置業者さんに見積もってもらい、
10年間はトントンか手出し少しで納まるなら、
それもアリかな、と思っています。


ところで、最初に買ったアパートの融資(アパートローン)について、
固定金利の再選択をしてちょ、と銀行さんから言われ、
打ち合わせしてきました。

今回で2回目の再選択です。

当初、5年固定で2.1%だったのが、
1回目の再選択にて、2年固定で1.5%になり
今回の再選択にて、3年固定で0.9%となりました

ちなみに、2年固定なら0.8%なんだそうです。

うーーーん、プロパーでも1%以下の金利で融資を受けてみたい。

現在の量的緩和がいつまで続くのやらわかりませんが、
金利が上昇し始める前に、受けさせて!
※タブン、銀行の担当者さん、見てるはず!!ナンチャッテ。


ところで、この最初のアパートの融資は、
返済期間が17年だったのですが、7年が経過し、
残り10年となりました。

残債も順調に減っていますが、
このまま返済し続けるのか、途中で売却するのか、
さて、どうなることやら。

たぶん、今売れば、結構な売却益を出せそうですが、
なんだか、愛着が強くて、スパーーっと売れないんですよね^^;

コインランドリーと太陽光20kw(過積載で28kw弱。単価42円!)があり、
ひと月の平均売上は、
・家賃50万円
・ランドリー8万円前後
・太陽光14万円前後
という感じなので、計72万円前後かぁ。。。

年間で860万円強もある!?

つーことは、10%で割り戻すと...
12%で割り戻しても...

こりゃあ、直ぐにでも売るべきか?
やっぱ、こうやって数値化して、ちゃんと考えなきゃいけませんね。


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2017年7月20日木曜日

テナントさんによるDIY

毎日あついですねー。

水分・塩分補給を怠ると、すぐにだる~~くなっちゃいますので、
お気を付けくださいまし。


さて、暑くてやる気の出ない私をよそ目に、
灼熱の日差しの下、テナントさんが何やらDIYしていました。

パン屋さんなのですが、外の空きスペースに、
ウッドデッキを造っているんだそうです。

この日、33~34℃の暑さ&激烈な日射しのため、
外に数分いただけでも、マヂヤベーって気分になるのに、
朝から夕方5時頃まで、ずーーーっと頑張ってました。

ちなみに、この前日には、店舗入口にスロープを造っちゃってました^^

暑いケド、やると決めたら一気にやっちゃわないと、
結局、今年もやんなかったね…ってなるから、頑張るんだそうです。

ムムム、なんだか耳が痛いゾ。


さて、本日は、これからGOHTEIへ向かいます。

解体業者の営業マンをしているお友達と現場で待ち合わせです。

GOHTEI、デカいけど、安く壊せるかもしれないので、
もしかすると、ぶっ壊すかもーー、って気分です。


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※コレ↓ぶっ壊すかも^^;

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2017年7月14日金曜日

地中で漏水!?またやっちゃった^^;

本日は、自宅・事務所のある敷地内での作業です。

使うのは、コレ。
昨日借りた漏水探知機^^

助っ人に来てくれた設備屋のKTRさんが、早速、遊んでます。


この漏水探知機は、言ってみれば、アンプ付の聴診器ですね。

棒の先端を当てた箇所の内部の音を集め、
増幅してヘッドホンに出力してくれます。

でも、この敷地内には、浄化槽が二つあるため、
ヘッドホンからいろんな音が聞こえます。

ぶっちゃけ、この場所で漏水を探知するのは無理だろう・・・と。

でも、この日も、やっちゃいました。


どうやら、漏水していないことがわかったのです。


水道局の検針員から『漏水している』と言われたのを鵜呑みにしていたのですが、
貯水槽の直前でバルブを閉めたところ、
量水器のメーターが止まったんです。

つまり、メーターと貯水槽間の水道管からの水漏れは無い、ということです。

つーか、なんで、探知機を借りる前に、それやんねーの?と。


だって、暑いんだもん!!


レンタル料、7,000円もしたんですが、
KTRさんと、心臓の音を確認し合い、笑ってオシマイです。


でも、せっかく来て貰ったので、
アスファルトにできた穴を埋める作業を手伝ってもらいました。

浄化槽周りの土砂が、浄化槽の周囲へ落ち込んじゃうんですよね^^;

おそらく、浄化槽を埋めた際に、土砂の締固め具合が甘かったんじゃないかと。

それで、こんな感じで陥没しちゃってました。


もはやインパクトドライバ並みに使い慣れた斫り機でアスファルトを斫り、
コンクリートを流し込み、作業終了です。

それにしても暑い!

そして、道具類を片付けていると、
運送屋さんが、LED電球を配達してくれました。

そうそう、40億年ビルの共同灯に使用しているLED電球が、
あっという間に壊れるので、その都度交換するのが面倒なので、
全部いっぺんに、ちょっと高い物に交換することにしたんです。

やっぱ、中国製の安物はダメですねぇ。

というわけで、午後から40億年ビルへ行ってきました。

廊下に並ぶ四つの照明器具のうち、一番奥の照明は消えていました。

それと、奥から二番目の照明器具は、写真ではわかりませんが、
点滅してました^^;

これらの器具に二個ずつ使用されいてるLED電球を、
新しいLED電球に交換し、また汗だくになりましたT_T


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※オフィス→レジの改造では、こんなシャワーユニットを使おうかな^^


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